プロにお任せ

税金について
税理士

関連業務
譲渡所得税	不動産取得税	相続税	贈与税

不動産を譲渡した際の
譲渡税と確定申告の必要性
不動産を売却する際に発生する税金はいくつかありますが、特に高額で、かつ複雑なものとして譲渡所得税があげられます。 譲渡所得税とは、不動産の譲渡価格から譲渡費用を差し引いた額に対して課税され、確定申告が必要になります。 ここでは確定申告が必要な３つのケースから、譲渡所得税の基本、譲渡所得税の計算方法などについてご紹介します。

確定申告が必要な３つのケース

①売却で利益（譲渡所得）が発生する場合
利益とは、不動産の売却価格から取得費や経費を引いた額のことです。 譲渡所得は給与所得などと分離して課税され、確定申告が必要です。 なお、売却損が発生した場合は、売却に関する確定申告や納税は不要となります。

②特別控除などの特例を適用する場合
特別控除を適用して納める税金がゼロになっても、確定申告が必要です。

③譲渡益がマイナスでも、損益通算の特例などを適用する場合
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を使う場合は、確定申告が必要です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①売却で利益（譲渡所得）が発生する場合
譲渡所得が発生する場合、つまり売却価格から対象不動産の取得費や諸経費を引いても利益が出る場合、確定申告が必要となります。 ここで注意点として、取得費や経費はそれを証明する書類が必要となり、特に取得費（購入時の売買価格）を証明する書類があるかどうかは譲渡所得税を検討するうえで大変重要となります。 例えば、親が随分前から持っている土地を相続した方が、「親が購入した際は結構人気のエリアで、今よりも全然高かったと聞いているが大丈夫ですよね」と仰る方もいらっしゃいますが、 それを証明する書類がない場合（取得費が不明な場合）も申告が必要と考えられます。

②特別控除などの特例を適用する場合
不動産を売却しても、一定の要件を満たす場合は納税額が減額されることがあります。 場合によっては納税額がゼロになりますが、納税額がゼロであっても以下の特例を適用した場合は確定申告が必要です。

例えば「 ⒈居住用財産の3,000万円特別控除」の特例は、自分が住んでいた家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得金額から最大3,000万円を控除できる制度です。 自宅（マイホーム）を売却した際に適用できるため、特別控除の中でも特に多くの人に利用されています。 譲渡所得が発生すると多額の税金が発生しますが、この特例を適用すれば税金をかなり抑えられますし、売却益が3,000万円以下の場合は、納税額がゼロになります。

また「⒉空き家の3,000万円特別控除」の特例では、相続で引き継いだ空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得金額から3,000万円を控除することができます。 ただ、こちらの要件は現状「2027年12月31日までの売却」という期限の他、いくつか細かい要件もあるため、詳細が気になる方は専門家にご相談ください。

③譲渡益がマイナスでも、損益通算の特例などを適用する場合
その他、不動産を売却すると、損失が出ることもあります。 自宅を売却して譲渡損失が発生した場合は、一定の要件を満たすとその損失を事業所得や給与所得など他の所得と相殺でき、税金を減らせる可能性があります。 これを「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

このようにいくつか特例はございますが、この「損益通算」や「繰越控除の特例」については非常に複雑な内容となっており、ご自身で処理することは困難でもあります。 間違いのない申告を行うため、ぜひ専門家にご相談下さい。

確定申告が不要なケース
不動産を売却して譲渡損失が発生した場合は、原則的に確定申告は不要です。 譲渡損失が発生するケースには、売却額が取得費よりも少ない場合のほか、売却益よりも諸経費のほうが多い場合もあります。 売却に係る諸経費には、以下のようなものがあります。

譲渡損失が発生する場合には、譲渡所得が発生していないことになるため、不動産を売却しても確定申告も納税も不要となります。

また、サラリーマンのような給与所得者は不動産売却で発生する譲渡所得が20万円以下である場合、例外的に税務署に対する所得税の確定申告は不要となります。 ただし、譲渡所得が20万円以下であっても市町村に対して住民税の申告は必要です。

20万円ルールは1ヶ所から給与所得を受けている給与所得者に対して適用されるルールであるため、例えば個人事業主の場合には、譲渡所得が20万円以下でも所得税の確定申告は必要となります。

なお、譲渡所得が発生しない場合でも確定申告や専門家へのご相談をおすすめすることはございます。 理由としては、前に述べた「損益通算や繰越控除」ができる場合があることと、税務署からのお尋ねに対応するためです。 不動産の取引があると、税務署にその事実が報告されます。しかし、税務署では、この取引が利益が出たものなのかどうかまでは把握していません。 ですから、不動産取引を行い、かつ確定申告をしていない方は、書面や面談で不動産取引についての詳細を説明しなければならない場合があります。 確定申告を行い「不動産売買で利益が出ませんでした」と報告しておくと、税務署からの余計な調査を回避することができます。

譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得×税率

また税率は、譲渡した土地の所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。
税率は以下の表のとおりです（復興特別所得税含む）。

なお、所有期間は譲渡した年の1月1日時点で計算されるため、注意が必要です。

＜計算例＞
1. 短期譲渡所得の場合
※譲渡所得が3,000万円で、所有期間が5年以内の場合
所得税＝3,000万円×30.63％＝918.9万円
住民税＝3,000万円×9％＝270万円

2. 長期譲渡所得の場合
※譲渡所得が3,000万円で、所有期間が5年を超える場合
所得税＝3,000万円×15.315％＝459.45万円
住民税＝3,000万円×5％＝150万円

また売却した不動産がマイホームで、所有期間が10年を超える場合は「10年超所有軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。その場合、以下の税率が適用されます。

条件を満たす場合は、以下のように売却益（譲渡所得）が6,000万円以下の部分の税率が14.21％になります。

確定申告をしないとどうなる？
譲渡益があるにも関わらず確定申告をしない場合、「無申告加算税」というペナルティがあります。
無申告加算税は、原則として納付すべき税額に対して、50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の割合を乗じて計算した金額を本来の税額に加算される税金です。

難しい場合は専門家へご相談ください
確定申告が必要なケースから、譲渡所得税の計算方法までをお伝えしました。
税金は複雑で論点が多岐にわたり、また申告漏れにはペナルティがございますため、ご自身で判断されるのは非常に困難かと思います。 譲渡所得税はじめ売買に関わるその他の税金、並びに相続や贈与に関する税金についてのお悩みがある方は、空き家マルシェの専門家へ、ぜひご依頼ください。

不動産登記について
司法書士

関連業務
所有権移転	住所変更	抵当権設定	抵当権抹消

売買に伴う登記に関して
売買時の所有権移転登記は、空き家マルシェ指定の司法書士をご利用いただきます。 売主あるいは買主一方のご紹介による司法書士やご自身での登記申請のお問い合わせをいただくことがございますが、 不動産取引の公平中立性および安全性の観点で、原則お断りしております。 融資を受けられる場合の抵当権設定登記、所有権移転をする前提としてのご住所の変更登記、抵当権抹消登記が必要な場合も、 両当事者の円滑な不動産売買を遂行するため、原則として空き家マルシェ指定の司法書士をご利用いただきます。

【そもそも不動産登記とは】
不動産登記の目的は、不動産の売買や、不動産を担保にする取引等における安全を確保することです。 不動産登記によって、不動産の所在地、種類、面積、構造、所有者の住所氏名、その不動産上に設定された権利等が「登記簿」で公開され、誰でもそれを確認できるようになっています。 もし不動産登記がなければ、不動産の権利関係を容易には確認できなくなり、不動産を購入したくても、契約の相手方が真の所有者なのか、担保等の他人の権利が入ってしまっていないか、 安心して取引をしていいのか判断ができず、ほとんどの不動産取引は暗礁に乗り上げてしまうでしょう。 つまり、不動産登記とは、「その不動産の権利関係をすぐに確認できるようにすることで取引の安全を確保し、円滑な取引を行うために必要な制度」と言えます。

なお、不動産登記は事実上必須ではあるが義務ではなく、行わなくても罰則はありません。 権利部の登記は個人の判断に委ねられています。 しかし、だからといって不動産の権利部の登記が不要なのかというと、そうではありません。登記をしないことで、 次のように様々なデメリットが発生するのです。

1-1．登記漏れは不動産の権利を主張できない
権利部の登記をしなければ、第三者に対して不動産の所有権を主張できません。 例えば、不動産購入後、所有権移転登記をしないうちに、売主が税金滞納等を理由に差押えを受けた場合、買主は所有権を主張できず、不動産は公売によって第三者に売却されてしまう可能性があります。

1-2．現実的に売買や賃貸ができない
現実の所有者が不動産の売却をしたくても、登記簿上の名義が別人となっている場合、通常は買い手がつきません。 登記がされていなくても所有者であることに変わりはないので、法律上、売却自体は可能ですが、買う側からすれば、登記簿で所有者を確認できないと、本当にその売主から買ってよいのか不安です。 したがって、登記名義を変更しないままの不動産や、そもそも登記簿が存在しない（未登記）不動産には、誰も買い手がつかないのです。 例えば身近な内容で相続に置き換えてみますと、所有者が死亡した後に相続登記が行われていないと、契約の相手方は相続人の誰と話をしていいのかわかりません。 相続人の一人が「遺産分割で自分が相続した」と言って売買をしても、実は別の相続人が所有していたことが後から発覚することもあります。これでは買う側はとても安心できません。 このように、不動産の売買や賃貸ができず、せっかく相続した不動産の用途がかなり制限されてしまうおそれがあるのです。 以上のような理由から、売買などにより不動産を取得する場合には、事前にその不動産の登記簿を確認し、自分の利益を守るために、不動産を取得したら登記を行うことが一般的です。

1-3．不動産を担保に融資を受けられない
融資を受ける際に、不動産を担保にすることがあります。例えば、「家のリフォームで銀行等からお金を借りる」際には、家に抵当権を設定することがあります。 しかし、通常、担保にできるのは自分又は家族名義の不動産だけです。不動産の名義が他人（自分が購入した際の売主）のままでは、その不動産を担保に金融機関から融資を受けることはできません。 所有権移転の登記をしていない状態では住宅ローンも組めず、住宅ローン以外の借り入れでも、家や土地を担保にすることができません。 このように、登記を怠ると融資取引の際に大きな弊害となります。

1-4．公共事業の用地取得に影響
不動産所有者には直接関係しませんが、所有者がわからないと、公共事業の用地取得にも悪影響が出てきます。 行政側が不動産の持ち主を知る手がかりは基本的には登記簿です。 登記簿上の所有者がいなかったり死亡したりしている場合は、土地収用や賃貸借などが難航します。結果として都市計画や地方の開発計画に遅延を生じ、社会的なロスに繋がります。

2．不動産登記で得られるメリット
不動産登記を行うことで得られるメリットはデメリットの裏返しです。

2-1．所有権を主張できる
登記簿上に所有者として名前を記しておくことで、誰に対してでも「この不動産の持ち主は自分だ」と主張できます。 自分の財産でもある不動産を誰かに脅かされることもなく、所有権を守ることができるのです。

2-2．取引を円滑に行うことができる
登記をして所有者を明らかにしておけば、不動産の売買や貸借といった取引を円滑に行うことができます。現実的には、登記をしてはじめて取引が可能になります。不動産を担保にして融資を受ける際もスムーズです。 登記があれば、経済活動が自由に行えるといえるでしょう。

2-3．相続時のトラブルを防げる
相続の際に速やかに相続登記をすると、無用な相続トラブルがなくなります。 反対に、相続登記をしなければ、せっかく分割した遺産を他の相続人に横取りされ、売り払われたりする可能性もあるのです。 また、未登記不動産を相続した場合、その不動産を登記する必要があります。この時の登記費用を誰が支払うかで相続人同士のトラブルが起こる可能性もあり、 元の所有者が亡くなっている状態で必要書類を揃えるのも容易ではありません。 相続前に未登記の状態を解決しておけば、こういった事態を防ぐことができます。
以上のように、売買に伴う不動産登記は、不動産取引において必要不可欠な手続きであることがわかります。これらの手続きを適切に実施することで、トラブルを回避することができ、取引が円滑に進むことが期待できます。 しかしながら、登記手続きは公平中立性および安全性の観点から通常司法書士が行うこととなっております。是非とも、空き家マルシェの専門家にご依頼ください。

測量・建物の登記について
土地家屋調査士

関連業務
土地の測量	境界の確定	未登記建物の登記	解体建物の滅失登記

建物滅失登記と確定測量とは？
それぞれの必要性について
建物滅失登記と確定測量は、不動産取引におけるトラブル防止のため、欠かせない手続きです。それぞれ以下をご確認ください。

建物滅失登記
所有者や用途などの建物に関する情報は、原則、法務局の登記簿に記録されています。建物を解体するなどして実際に建物が存在しないのに、記録だけが残っているとさまざまな不都合が起こります。 建物滅失登記とは、建物が取り壊されたり、火災などの災害で倒壊した場合に、その建物を登記簿から抹消する手続きのことです。建物滅失登記を行うことで、登記簿が閉鎖され、「その建物がもう建ってない」ことを示すことができます。

建物滅失登記の必要性
建物滅失登記を行うことで、登記記録上その土地の上に建物が存在しいないことが明確になれば、不動産の取引を円滑に進めることできます。 以下に建物滅失登記を行う必要性を示します。

●登記簿を閉鎖することで、建物が解体されているかどうか客観的にわかるようになります。建物解体が条件の取引の場合、建物滅失登記までを売買実行日までに行わないと取引が成立いたしません。 解体業者が登記簿を閉じるわけではございませんので、注意が必要です。
●買主側が銀行から融資を受ける際に、銀行から滅失登記の指示を受けます。銀行は融資審査の中で、対象不動産の状況を調査します。土地の上に残された登記簿がないかの調査もしますので、 滅失登記がされていないと銀行から指摘を受けるはずです。売却予定の場合には、買主側の銀行融資のペースで決済の日程が決まることがありますので、先に滅失登記をしておくとスムーズに不動産売買を進めることができます。
●新しく建物を建てる際に、家屋番号(登記簿上の建物の番号、通常は地番と同じになることが多い)が既存の建物登記に取られてしまっており、家屋番号に枝番がついてしまいます（例えば、１番１の建物登記） また、建物建築時の許可がおりないこともあるようです。滅失登記をせず売買し、買主が建物を建てる際に建築許可がおりないと、大クレームの可能性があります。
●建物滅失登記を怠ったことで、手続きがより複雑になることがございます。例えば、所有者が亡くなってしまった場合、亡くなった方の戸籍謄本などの書類が余計に必要となるためです。

また、上記の他に、建物滅失登記は、固定資産税などの課税基礎額の算定にも重要な役割を果たしています。固定資産税は毎年１月１日時点での登記簿上の表示を前提に課されます。 基本的には「現況主義」なので、建物が解体されていれば、滅失登記をしたか否かに関わらず、翌年から請求されないことになりますが、建物がなくなったことに役場が気が付かなかった場合、固定資産税の請求が届き続ける可能性もあります。 特に年末頃に解体した場合には、翌年度も加算されてしまうことがありますので、速やかに滅失登記をすべきです。

加えて建物滅失登記は『不動産登記法』で義務と定めており『同法164条』では、滅失登記の申請を怠った場合【10万円以下の過料】に処されることがあるとしています。 現実的にこの規定で処分を受けた話は聞いたことがございませんが、罰則規定がある以上、滅失登記をしておくべきでしょう。

建物滅失登記の相場
滅失登記の費用相場は、土地家屋調査士に依頼した場合は平均的な家屋で5万円前後です。ただし建物が大きい場合や、所有権など各種権利の証明に多くの書類が必要な場合はこの金額よりも高くなることがあります。

建物滅失登記を依頼するには
滅失登記はご自身で行うこともできますが、土地家屋調査士に委任することもできます。上記でご説明させていただいたとおり、円滑な取引をする上で非常に重要な手続きであり、かつ、調査をしないと分からないことがございます。
土地家屋調査士は、土地や建物の調査や表示登記などに関する専門職です。是非とも、空き家マルシェの専門家にご相談又はご依頼ください。

確定測量
続いて確定測量についてご説明します。 確定測量とは、土地の境界を明確にする測量です。隣地所有者の立ち合いのもと境界の確認と合意を得て、境界点が現わされた測量図を作成します。 不動産の取引をする際に必要なことは勿論のこと、保有・管理する上でも境界は非常に重要です。

確定測量の必要性
次のケースは確定測量を行いましょう。
・土地を売却するとき
土地を売却する場合には、売主はその土地の境界や面積を明示する必要があります。また、価格を決める際にも土地の形状や面積を参考にすることが多く、取引の前提として必要な手続きとなります。 なお、契約内容によっては、当事者合意のもと、確定測量を行わないケースもございますが、境界が不明確な場合、後に所有権に関するトラブルや隣地との境界争いが発生する可能性がありますので、注意が必要です。 万一、境界トラブルが起きた場合、売主が都合の悪い事象を隠していたとして「契約不適合責任」に問われ、損害賠償などを請求される可能性があります。 従って、土地を売却する際には、事前に確定測量図を準備して買主に示すことで、お互いが安心して取引を行うことができます。

・土地を相続するとき
相続税の申告に測量図を添付する必要があります。 相続税を算出する際の土地評価額を求めるために、面積を明らかにする必要があるからです。 また、税申告の必要がない場合も、境界に関しては明確にしておくと安心です。確定測量のご依頼をいただく際、一定数の割合で越境が判明します。気が付かず越境しているケースが多いかもしれませんが、次のようなことがよくあります。
① 屋根、軒、雨とい等、建物の一部がお隣りさん側に出てしまっている。
② ブロック塀が経年により傾き、一部がお隣りさん側に出てしまっている。
③ 境界付近に植えた木が成長し、お隣りさん側に枝が伸びてしまっている。
④ 物置やアンテナ、エアコン室外機を設置した結果、越境していることが判明した。

また、親の時代のご近所付き合いの結果、次のようなトラブルも拝見します。
①お隣りさんはブロック塀の中心が境界だと言うが、塀の外側が境界だと生前両親が言っていた。塀を壊していいのか分からない。
②親の生前に境界について話し合い、お互いの敷地の使い勝手に合わせて境界線を移動することを互いに了承して塀を設けたとのことだけど、私は何も聞いていない。現地に古い境界杭もあるが、どうしたらいいのか。
③親が生前からお隣さんに土地を使わせてあげているようで、所有地に駐車場や通路が作られている。時効取得されてしまうこともあると聞いたけど、土地が減ってしまうのか…。

このようなご近所での境界の問題は多く拝見致します。売る場合はもちろんですが、親から引き継いだ際も境界を明確にすべきです。

・建物を建てるとき
建物を建てる場合には、その建物が法律上の問題を起こさないように、建築基準法などの法令に従った建築を行う必要があります。そのためにも、確定測量によって、建物を建てるための土地の正確な境界や地形を把握し、建築計画を立てることが重要です。

確定測量の依頼先
測量は土地家屋調査士に依頼して行います。自分で土地家屋調査士を探しても良いですが、土地の売却時に査定を依頼する不動産会社から紹介してもらうと効率的です。

確定測量にかかる期間
測量にかかる期間ですが、通常、依頼から境界確定までは隣地の所有者との立ち合いも必要なことから3～4ヶ月かかります。隣地の所有者の中に協議に参加するのが難しい方がいると長引き、1年以上かかるケースや、 最悪の場合、境界確定できないケースもあります。測量には時間がかかると考え、できるだけ早く行動に移すようにしましょう。

確定測量の相場
土地売却の際に行う確定測量の相場は、土地の広さや、官民査定があるかどうかで異なります。おおよそ、100〜200m²程度の土地で官民立ち合いの必要な測量費用が40〜70万円ほど、官民立ち合いの不要な測量が25〜45万円ほどです。 ただし、同じ広さでも地形が複雑な場合や、隣地の権利に関わる人が大勢いる場合には測量費用も高額になります。

以上のように、建物滅失登記と確定測量は、不動産取引において必要不可欠な手続きであることがわかります。これらの手続きを適切に実施することで、トラブルを回避することができ、取引が円滑に進むことが期待できます。 しかしながら、建物滅失登記や確定測量は、専門的な知識や技術が必要となるため、自己判断で実施することは困難です。 土地家屋調査士は、土地や建物の調査や表示登記などに関する専門職です。是非とも、空き家マルシェの専門家にご相談又はご依頼ください。

解体の取り壊しについて
解体

関連業務
建物の取り壊し	構造物撤去	庭木伐採・伐根	地中埋設物撤去

解体の必要性やメリット・デメリット
古い空き家を売却する際は、家を残したまま「古家付き土地」として売却する場合と、建物を解体して「更地」として売却する場合の2つの選択肢があります。 どちらが良いかは、古家の状態や市場の需要によって異なりますが、それぞれのメリット・デメリットを把握し、慎重に判断する必要があります。 以下では「古家付き土地」と「更地」の違いついてご説明いたします。

古家付き土地の売却
古家付き土地とは、中古住宅として販売されている物件と異なり、資産価値がほぼない建物が建っている土地を言います （建物がどこまで古くなったら「中古住宅」が「古家付き土地」になるのかという決まりはありませんが、建築物の法定耐用年数を超えると「古家」と扱われることが多いようです）。
この場合、家には資産価値がないため中古住宅の売却ではなく、あくまで土地の売却という扱いになり、土地のみの価格で売買されることが多いです。 場合によっては土地の価格から解体費用を引いた価格での売買が行われることもあります。 古家に該当するくらい古い家でも、問題なく住める家であれば、まずは古家付き土地としての売却を検討しても良いかと思います。

更地の売却
更地とは、建物を解体して何も残っていない状態の土地のことです。この場合、買主側としては購入後すぐに新しい建物を建てることができますので、建物付きの土地よりは売れやすい傾向にあります。 また、建物付きですと契約内容によっては、建物に関して不適合責任(瑕疵担保責任のようなもの)を負わなければならず、後から買主と揉めたり、補修や賠償などで思ったような採算が取れなかったりすることがあります。
中古住宅としてのニーズを満たさないような状態であれば、解体して「更地」として売却した方が良いかもしれません。 採算の面や、売却のスケジュール、または建物を再建築できるか否か等の法的な観点、さまざまな面で建物を壊すべきかは慎重な判断が必要です。売却の際は、不動産会社と打ち合わせると間違いないでしょう。

ここまでは、「古家付き土地」として売却する場合と、建物を解体して「更地」として売却する場合について説明をいたしました。次に解体の必要性とやメリット・デメリットについてご説明します。

解体の必要性
更地にして売却するためには建物の解体が必要ですが、売却前でも次のような危険がありますので、状態によっては解体が必要になります。

倒壊の危険
空き家を放置していると屋根や外壁などが劣化し、台風や地震などによる倒壊の危険性を伴う場合があります。倒壊により周囲に損害を与えた場合、賠償責任を負ってしまうこともございますので、そうなる前に解体する必要があります

景観の悪化、犯罪利用の恐れがある場合
適切な管理がされていない空き家は、雑草が生えツタが建物に絡まり更に建物を劣化させます。また、割れ窓理論でゴミなどが不法投棄され、状態がさらに悪化することがあります。 景観が悪化すると地域全体の治安も悪化する原因にもなってしまいます。 その地域の空き家率と犯罪率は比例するとも言われているので、犯罪の温床になるなどのリスクもあり、近隣住民や自治体からのクレームも避けられません。そうなる前に解体すると安心です。

火災、放火の懸念
空き家は人の目が届きにくく、燃えやすいもの（枯草、ゴミなど）が放置されていると、放火犯の標的となりやすいようです。 また空き家の場合は火災保険に入っていないことが多いため、隣地に燃え移ってしまうと損失もかなり大きくなってしまいます。 なお、上記で述べた危険性があると判断された空き家は、空き家対策特別措置法上の『特定空き家』として認定されてしまい、 税率軽減措置の対象外（固都税が６倍または３倍）となったり、自治体にから監督指導や行政命令を受ける可能性があります。 以上を踏まえると売れるのを待つだけではなく、先に解体を検討するのも１つの選択肢といえます。

解体のメリット・デメリット
上記では解体の必要性のお話をしました。次に解体する場合のメリット・デメリットをお伝えします。

メリット

1.安心・安全で心理的負担が減る
建物が老朽化している場合、強風で屋根が飛ばされたり倒壊のリスクが高まったり、または火災が起きたりと大事故につながる危険性があります。解体することによって、安全性が確保されます。 また、犯罪利用等のリスクや、安全確保のための継続的な維持管理費や、近隣住民からのクレームなど、さまざまな不安からも解放されます。

2.土地の活用の幅が広がり、スムーズな売却も見込める
建物を解体することで、新しい建物を建てたり、駐車場や資材置場などに活用することもできます。また、老朽化した空き家が建ったままの土地よりも、更地になった土地の方がスムーズに売却できる傾向があります。 資源の有効活用をするため、解体して土地の再利用をすると地域貢献にもなると考えております。

デメリット

1.費用がかかる
解体には費用がかかります。 解体費用は取り壊す家屋の大きさはもちろんのこと、構造が木造、鉄骨、鉄筋コンクリートかによっても解体価格は変動しますし、付帯工事が発生すればその分費用は追加されます。 付帯工事というのは、庭木やブロック塀、物置など建物本体以外の工事全てのことを言います。これらは作業中に出てきたものも含まれるため、解体前には費用が確定しにくいことがあります。 特に地中から出てくるガラ等の埋設物は解体後にしかわかりませんので、予算組みには注意が必要です。 最近では自治体によっては、空き家の解体（除却・除去）費用を助成する制度を設けているところもありますので、問い合わせてみると良いかもしれません。 この場合、助成の許可後に解体をする必要がありますので、売却確定後の申請ですとスケジュールが合わないこともあります。その点からも、可能な限り早めの解体が得策かもしれません。

2.固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けられなくなる
建物が残っていれば固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで軽減されますが、建物を解体した後は、免税を受けれなくなります。 ただし先述の通り、特定空き家に該当するような建物であれば、いずれ軽減措置の対象外になってしまうため、これのみがデメリットとも言い難い側面もあります。

まとめ
売却に伴う建物解体の要否に関しては、売主様のスケジュール感や採算性、建物の状態によって変動すると考えます。解体には費用がかかりますので、専門家とともに慎重な判断が必要です。 なお、最近では人口減少や少子高齢化に伴い、全国的に空き家の数が増え続けていることを背景に、解体の助成金や、空き家の活用による地域活性化、 解体後の更地を利用した、コミュニティースペースなどの設置を促進する補助金制度が拡充されつつあります。解体後の土地にはさまざまな活用方法があると思います。 上記で述べさせていただいたように、解体に伴うメリットデメリットを考えながら、専門家とともに解体の要否をご判断ください。

残置物撤去など
空き家関連サポート業

関連業務
建物内残置物撤去	引っ越しサポート	清掃・草刈り	空き家管理

建物の残置物撤去について
空き家の売却の際には、残置物の問題がつきものです。
残置物とは、例えば写真・トロフィーなどの想い出の品の他、エアコンなどの家電や、衣料品、日用品など、建物内に残されたすべての物をいいます。 残置物の撤去は、建物をそのまま譲渡する場合だけでなく、解体する場合でも必要となります。 それぞれ詳しく見ていきましょう。

建物をそのまま譲渡する場合
建物をそのまま譲渡する場合、什器や備品、趣のある建造物など買主側の購入の趣旨に合うもの以外は、基本的に撤去して引き渡さなければなりません。 建物を売却する際は、部屋が汚いと買主側の購買意欲は下がりますし、リフォームのイメージも湧きにくいことから、売却を決めた際にはすぐに撤去を検討することをお勧めします。

建物を解体して引き渡す場合
建物を解体して引き渡す場合でも、解体前に残置物の撤去が必要となります。解体業者の中には残置物撤去も併せて引き受けてくれるところもありますが、物によって処分方法が異なったり、 素材毎に分別が必要だったりと手間がかかりかえって費用と時間がかさんでしまうことが多いです。費用面や効率を考えても、残置物撤去を生業としている業者に頼むことをお勧めします。 なお、解体を前提とした残置物撤去の場合、木や金属など、解体業者が「残っていても問題ない」と判断するものもございます。空き家マルシェでは、残置物撤去業者から解体業者までの窓口一元化により、必要最小限の時間とコストにて撤去が可能です。

期間や相場について
残置物撤去の相場は、残置物の量で料金を定めている業者や、撤去が必要な広さに応じて定めている業者など色々あると思いますが、一般的な建物で費用は２５万〜４５万円です。 また撤去に要する期間は一般的に１週間ほどですが、残置物の量や、前面道路の広さ、駐車場（または庭先等の敷地内）に車が停められるか等で変動がございます。

まとめ
以上より、売却を行う際は残置物の撤去をご検討ください。片付けはご自身で行うことも勿論可能ですが、プロに任せると安心です。廃棄の知識だけでなく、時間や人手、体力も必要となります。 大きな車が無い方は空き家へ何度も行かなければなりませんし、片付け中に物が落ちてきて怪我をしたり、重いものを運ぶ際に腰を痛めるなどの危険もあります。 また、片付け中に写真等の想い出の品が出てきて、その度に中断し、作業が中々進まなかった…というお話もよく伺います。 遠方に建物があり移動が大変な方、処分方法がわからない方、体力に自信のない方、何日もかけて片付けをする時間のない方は、是非空き家マルシェにご依頼ください。 また、空き家マルシェでは空き家の管理も行っております。近隣トラブルを起こさないために定期的な草刈り、建物の空気の入れ替えや水道の排水、動物や不審者の侵入がないかのチェック等も行っておりますので、ぜひお問合せください